来源/物流指闻（ID：wuliuzhiwen）

作者/张鹏

时间步入9月，行业愈发热闹。面向海外，有新合作官宣；面向国内，有新布局出现。这背后是物流需求迸发的信号。而作为基础设施支撑，仓储物流也在悄然改变。

9月8日，普洛斯一重大项目在上海启幕——上海新西北物流园一期。不同以往，这一项目无论是历史渊源、项目定位，还是现场布局、项目运营，均有不少独特之处。

相比于普洛斯乃至行业过往的项目，普洛斯上海新西北物流园一期最大的不同之处在于，其是普洛斯在中国市场的发轫之作，如今成为普洛斯首个启动规模化更新的自建自运营项目。即由原普洛斯西北物流园重建更新而来，成为了普洛斯最新的智慧零碳旗舰园区。

这一重建更新并非遇到瓶颈，而是普洛斯主动变革。事实上，2022年普洛斯就启动了该园区的更新升级项目，而当时该园区运营良好。更何况，该项目位于上海西北门户的普陀区桃浦镇。这里距市中心仅半小时车程，可谓是“物流界的南京路”，并不乏需求。

而对于重建更新的上海新西北物流园，普洛斯内部给予了很高定位。普洛斯官方称，该项目是普洛斯面向未来的智慧零碳物流供应链打造的引领仓储物流行业标准的又一标杆力作。

普洛斯为何主动求变？标杆力作有何不同？在更新升级的普洛斯上海新西北物流园一期，物流指闻看到了什么？本文就来和大家分享下物流指闻的见闻与思考。

历史视角下的普洛斯

谈及中国物流仓储，普洛斯是绕不过的话题。自布局中国市场以来，普洛斯已引领中国物流不动产以及中国物流仓储行业发展20余年。在物流指闻看来，其之所以保持领先地位，一方面在于其自身能力，另一方面也在于时代机遇。

世纪之初，中国入世。国际企业纷纷进入中国市场，随之而来的是旺盛的物流需求。然而，当时中国现代化物流刚刚起步，现代化的仓储设施严重不足，无法满足外资品牌物流运营作业的需求。

普洛斯敏锐地洞察到新兴市场的发展趋势。2003年进入中国时，将当时全球领先的仓储设施建设、管理标准引入中国，成功合作众多国际品牌。尤其是普洛斯打造的苏州物流园模式，成为了启动区域经济发展的引擎之一，并在全国各大核心物流枢纽城市推广。

而后20余年里，中国经济蓬勃发展。而普洛斯凭借着“开发+运营管理+基金模式”实现规模扩张，并在全国多个优质供应链节点进行了布局。

期间，中国的经济结构发生了不少改变。而与时代共振的普洛斯，同样面临着新课题。例如，在核心区位新增土地供给越来越少的情况下，存量资产如何满足市场最新的需求？在“全社会降低物流成本”的背景下，普洛斯如何发挥物流节点优势？

视角放小，在市场竞争越发激烈的当下，普洛斯同样要思考如何为客户提供更新、更高效的载体？如何为其投资人带来更高的回报？再落实到运营上，普洛斯20年前建设的物流园区大多是单层仓库，当下如何提升容积率，从而更符合当前政府提升土地利用效率的要求？

乘时代机遇而兴的普洛斯，自然更懂时代的变化。如何应对上述变化，普洛斯的选择是主动求变——对自身运营良好的物流基础设施进行重建更新。

图：普洛斯上海新西北物流园

重新定义未来标准的物流园区

既然重建更新，自然是大刀破斧的建设，也凝聚了普洛斯自身对未来的思考。领跑了现代化仓储物流行业标准20余年，普洛斯如何重新定义未来仓储物流行业标准？在重建更新的上海新西北物流园项目，普洛斯给出了对未来的三个判断：更绿色、更智慧、更人本。

而这也是物流指闻参观这一项目时最大的感受。

1、更绿色

据现场工作人员介绍，作为上海普陀桃浦区域首个“就地转型”的传统物流园项目，普洛斯上海新西北物流园通过采用创新的“零增地扩改建”模式，预计净新增建筑面积约9.8万平方米。

如此规模的改造，普洛斯上海新西北物流园的建筑从设计到建成、运营还做到了资产全流程的绿色环保。比如，因为改造产生的23000吨混凝土废料，全部破碎筛分后原地回填利用。旧厂房拆除产生的废金属件、废墙板屋面板、空调机组、柴油发电机等全部由专业单位回收处置或二次利用。

图：园区屋顶光伏

物流指闻参观中注意到，光伏、新能源充电桩等推动绿色能源利用的设施，新物流园内均有布局。以屋顶分布式光伏为例，园区一期项目装机容量计划为3.9兆瓦(MW),年发电量约427万千瓦时(kWh)，预计可满足一期园区约90%的用电量，剩余10%计划通过数字化运营管理、生态绿化碳汇等途径进行中和。

再加上公共新能源充电桩站以及规划建设新能源物流车自动化换电站，进出园区的车辆也可以减少碳排放。

2、更智慧

现场工作人员告诉物流指闻，新项目应用普洛斯自主研发的数字化碳排放及能源管理平台，可以为园区和客户实现节能减碳提供数据支持，并在此基础上提供切实可行、匹配度高的解决方案，包括照明节能、冷库节能、绿色电力核算等技术方案模块。

不仅如此，一系列科技也将让这座新园区运营管理更绿色的同时也更智慧高效。举个例子，园区部署普洛斯智慧园区管理系统，其中的智慧场站管理系统，不仅有助于优化车辆调度，减少怠速排放，同时也能提升管理效率。

此外，已经入驻园区的普洛斯旗下智慧冷链企业普冷，则自主研发数智化系统支持专业冷链运营。

普冷自开发的系统可以用于订单与库存管理，提供定制报表与IT功能支持；基于其库存可视化功能，可查询客户货物在各温区的分布与存储状态。普冷开发定制化可视报表系统，能够实时同步订单处理、拣货与装车进度等信息，其客户可全球随时查看，从而更好的进行决策与供应链管理。通过“普冷通”小程序实现司机预约管理，系统统筹车辆、道口与人力资源，提升装卸效率，减少等待时间。

为满足未来越来越多的自动化需求，普洛斯上海新西北物流园也做足了适配。无论是平面布局、柱距、地面承载、电力容量等，新园区均为入驻企业部署智能设备预留了所需的空间与结构条件。

参访过程中，物流指闻注意到普洛斯新西北物流园的仓库二层实际层高比一层更高。之所以有如此，就是普洛斯对市场的洞察：一般仓库一层货物周转更快，二层则更多的承载存储功能，而这就需要更高的层高以适配更高的货架、自动化设备。

图：普冷桃浦仓库内

3、人本化

以人为本是物流指闻参访中另一个感受——这里除了提升仓储物流效率，也充分考虑到空间内的租户和员工感受，通过种种巧思提升幸福感。比如除了五层现代化的办公楼、屋面停车场，园区还设置了屋顶花园、休息室等，进而打造出兼具功能性与舒适度的人性化绿色空间。

此外，物流指闻还注意到园区内有不少颇具情怀的景观，工作人员饶有兴致的介绍说，这些设施来源也略有不同，如特色座椅由原先老项目拆除时保留的桁架进行切割处理而来；大地景观通过原先建筑拆除后的混凝土块再加上绿地打造。“不仅工作环境更舒适，而且也挺绿色环保。”

图：园区屋顶花园

……

一系列匠心设计，让普洛斯上海新西北物流园备受市场认可。据悉，新园区一期试运营期间出租率已超90%，包括全球连锁精选平价超市ALDI奥乐齐、ASC圣皮尔精品酒业等知名企业均已入驻。

为什么客户迫不及待选择？从奥乐齐的答复中可见一二。奥乐齐方面表示：“园区具备双层双边库设计、自动化适配性强、区位优势明显、可持续发展表现优异及舒适的办公配套，全面契合我们华东区域配送中心的选址要求。这一全新配送中心的启用，有效缩短与上海门店间0.5-1小时车程，以更大能级为消费者带来更高效便捷的服务体验。“

也就是说，市场不仅为园区好区位买单，而且认可普洛斯对绿色化、智慧化、人本化的投入。考虑到规模化改造完成后，净新增约9.8万平方米建筑面积，固定资产投资额大增，并助力了当地产业升级和民生发展。可以说普洛斯这步棋实现了经济效益、社会效益双丰收，可谓“叫好又叫座”。

图：普洛斯上海西北物流园旧貌

结语

站在普洛斯上海新西北物流园，不由得让人感慨：20年前，普洛斯西北物流园在上海乃至全国可以说是行业一流，如今重建更新的普洛斯上海新西北物流园在中国仍旧是行业领先。正如普洛斯资产中国区总裁赵明琪所指出的：“普洛斯上海新西北物流园代表了我们对于市场前瞻性的看法。”

绿色、智慧、人本，是普洛斯，也是业内不少企业看到的未来趋势。不过趋势明晰之后，如何落地才是关键。从设计到运营，从从大处着眼到小处着手，普洛斯上海新西北物流园既实现了空间重塑，也做到了功能升级，可以说是树立了面向未来新一代智慧零碳园区标准。

更为关键的是，普洛斯上海新西北物流园不仅是样本房，而是提供了可推广的实践样本。按照普洛斯规划，接下来其将有节奏的推进其自有存量项目的规模化更新，持续助力区域城市更新和产业升级。

来源/物流指闻（ID：wuliuzhiwen）

作者/张鹏